Opis

V uvodnih pojasnilih so podrobno predstavljene vse spremembe, uvedene z novelo SZ-1E, objavljeno v Uradnem listu RS št. 90/2021.

Natančneje so pojasnjeni cilji uvedbe novega instituta javnega najema stanovanj. To je eden od ukrepov, ki lahko pripomore k povečanemu obsegu najema stanovanj za ranljive skupine prebivalstva, zlasti za mlade in mlade družine ter druge stanovanjsko prikrajšane prebivalce, poleg tega pa spodbudi tudi uporabo nezasedenih oziroma prevelikih in funkcionalno neustreznih stanovanj in stanovanjskih hiš, katerih lastniki so večinoma starejši z nizkimi dohodki ali gibalno ovirani.

Na podlagi novele je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974. Sprejet je bil v popolnoma drugačnem družbenoekonomskem sistemu, v novih pravnih in gospodarskih razmerah po osamosvojitvi Republike Slovenije pa je neprilagojena ureditev tako najemnikom kakor lastnikom poslovnih stavb in prostorov pri urejanju in izvajanju najemnih razmerij povzročala velike težave. Za sklepanje novih najemnih razmerij glede poslovnih stavb in poslovnih prostorov se odslej uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika, ki pa so tudi deloma pomanjkljive. Za najemne pogodbe, sklenjene do dneva uveljavitve SZ-1E, se še vedno uporabljajo določbe ZPSPP iz leta 1974. Po uveljavitvi novele je prvič zakonsko urejeno tudi upravljanje skupnega dela, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin.

Glede na številna opozorila iz prakse je pomembna in dobrodošla prenovljena ureditev glede potrebne večine solastnikov pri odločanju o nujnih posegih in izboljšavah večstanovanjskih stavb, kakršna sta vgradnja dvigal ali odprava arhitektonskih ovir za gibalno ovirane osebe; za pridobitev gradbenega dovoljenja je bilo prej potrebno soglasje vseh lastnikov, po novem pa zadostuje 75-odstotna večina.

Na novo so urejena merila za plačilo stroškov iz poslov obratovanja večstanovanjskih stavb, ki so bila doslej predmet Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Prenovljena je tudi ureditev sklepanja pogodb o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov. V praksi pa številni lastniki večstanovanjskih stavb takšne pogodbe nimajo sklenjene in zahteve po odpravi te obveznosti so bile pri noveli žal preslišane.

Tudi obvezna revalorizacija neprofitnih najemnin in njihovo tekoče letno prilagajanje rasti cen življenjskih potrebščin v preteklem letu sta bila v javnosti sprejeta z nekaj pomisleki in nasprotovanja, vendar je z zakonom urejeno tudi povečano subvencioniranje neprofitnih najemnin. Uvedena je še obvezna uporaba merila vpliva lokacije na višino neprofitne najemnine, česar v občinah niso izvajali vse od leta 2003.

Glede mandata imenovanja upravnika je novost možnost sklenitve pogodbe za določen ali nedoločen čas. Izjema je le pri novi večstanovanjski stavbi, za katero investitor lahko sklene pogodbo za največ tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja. Zakonodajalec torej ni upošteval zahtev nekaterih etažnih lastnikov, da naj bo doba sklenitve pogodbe z upravnikom zakonsko omejena na največ na tri ali pet let.

Najemodajalčeva možnost neposredne odpovedi najemnega razmerja zaradi neplačila najemnine mimo sodišča s skupnim odpovednim rokom (60 dni) je pričakovano sprožila zelo resne ugovore številnih najemnikov in njihovih združenj. Ključni problem pri tem pa ni 60- ali 90-dnevni odpovedni rok, temveč dolgoletno veliko pomanjkanje javnih najemnih stanovanj. Stanje se zadnja štiri leta s pospešeno gradnjo najemnih stanovanj Stanovanjskega sklada RS in v zadnjem času tudi številnih občin vendarle izboljšuje. Odprto pa je vprašanje uporabe oziroma veljavnosti takšne odpovedi za vse doslej sklenjene najemne pogodbe (neprava retroaktivnost).

Novela določa predkupno pravico Stanovanjskega sklada RS v primeru prodaje stavbnih zemljišč v lasti občine, namenjenih gradnji večstanovanjskih stavb.

Dobrodošla je tudi občutno povečana možnost Stanovanjskega sklada RS za zadolževanje, in sicer z 10 odstotkov na 40 odstotkov vrednosti poslovnega sklada.

Odslej veljata tudi obveznost vodenja sredstev rezervnega sklada večstanovanjske stavbe na fiduciarnem računu in končni rok za odprtje eno leto od dneva uveljavitve novele. Vendar zakon ob ustreznem soglasju zborov etažnih lastnikov več večstanovanjskih stavb še vedno omogoča vodenje sredstev rezervnega sklada tudi na skupnem računu za več večstanovanjskih stavb ob ustrezni notranji evidenci po posameznih večstanovanjskih stavbah ter žal le dopušča (in ne predpisuje), da predstavniki etažnih lastnikov sopodpišejo nalog za razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada.

Knjiga poleg neuradno prečiščenega zakonskega besedila z vidnimi spremembami novele vsebuje tudi Uredbo o izvajanju javnega najema stanovanj (Uradni list RS, št. 197/21), Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13, 52/22.).